重點摘要：社會住宅（社宅、公宅）是政府興辦或獎勵民間興辦、只租不賣的住宅，租金依法不得超過市場行情。社會住宅申請的共同門檻有 5 個：已成年、在當地設籍或在當地就學就業、家庭成員在規定縣市範圍內無自有住宅、家庭年所得低於當地 50% 分位點且每人每月不超過最低生活費 3.5 倍、不動產低於限額。以 115 年度來看，臺北市家庭年所得上限 178 萬元、每人每月 72,604 元；新北市與桃園市都是 145 萬元；臺中市 134 萬元；新竹市與新竹縣 109 萬元。一般戶每期租約 3 年、合計最長 6 年，弱勢身分最長 12 年。簽約時通常要一次付清 2 個月保證金加第一個月租金，以臺北景豐社宅一房型為例，依所得級距約要準備 25,842 元到 59,220 元。
這篇依住宅法、內政部與臺北、新北、桃園、臺中、新竹市的社會住宅出租辦法原文，以及 115 年度官方公告整理資格、北中部 5 縣市規則差異、分級租金實例、抽籤到入住的流程、會被終止租約的情形，最後說明沒抽到時怎麼接租金補貼，以及入住前的現金缺口怎麼安全處理。資料查詢日為 2026 年 10 月 23 日。
依《住宅法》第 3 條，社會住宅是「由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用之住宅及其必要附屬設施」。重點有兩個：第一，只租不賣，跟過去可以購買的國民住宅不同；第二，租金不能超過市場租金水準，並依承租人的所得分級收費。一般人說的「公宅」「社宅」，指的都是社會住宅。
同一部法律第 19 條也把「承租民間住宅並轉租及代為管理」列為興辦社會住宅的方式，也就是常聽到的包租代管。所以政府的租屋協助其實有三條路，申請方式、能不能同時領也都不一樣：
| 制度 | 住在哪裡 | 怎麼申請 | 和其他補貼能否並領 |
|---|---|---|---|
| 直接興建的社會住宅 | 政府或住都中心蓋的社宅大樓 | 看各縣市或住都中心招租公告，網路申請後公開抽籤或評點 | 入住後不能再領租金補貼，臺北市也規定家庭成員不得領有其他政策性住宅補貼 |
| 包租代管社會住宅 | 民間房東的房子，由業者承租轉租或代管 | 向包租代管業者或住都中心洽詢 | 可以申請租金補貼，但要切結放棄包租代管的租金補助，兩者擇一 |
| 租金補貼 | 自己在市場上租的房子 | 依內政部或縣市政府當年度公告申請 | 同一年度住宅補貼只能擇一辦理 |
上表的並領規則來自《自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法》第 16 條與第 18 條：租金補貼的租屋標的「不得為社會住宅及政府興辦之出租住宅」，但包租代管型社宅不在此限；住宅法第 9 條也規定各項住宅補貼「同一年度僅得擇一辦理」。如果你想了解租金補貼本身的資格與金額，可以看租金補貼申請懶人包。
還有一點常被忽略：民間租屋適用的《租賃住宅市場發展及管理條例》，依第 4 條規定，由政府或其設立的專責法人經營管理的租賃住宅不適用該條例。因此社宅的保證金、租期、退租規定，要看各縣市的社會住宅出租辦法，而不是一般租屋的規定。
住宅法第 25 條規定，社會住宅承租者「應以無自有住宅或一定所得、一定財產標準以下之家庭或個人為限」，細節授權中央與各縣市自訂辦法。以住都中心興辦的中央社宅適用的《內政部興辦社會住宅出租辦法》第 3 條為例，社會住宅申請資格可以整理成 5 個檢查點：
所得與不動產門檻每年公告一次。依內政部《住宅補貼對象一定所得及財產標準》附表一（115 年 6 月 11 日修正），北中部 115 年度的數字如下：
| 縣市 | 家庭年所得須低於 | 每人每月平均所得上限 | 家庭不動產限額 |
|---|---|---|---|
| 臺北市 | 178 萬元 | 72,604 元 | 992 萬元 |
| 新北市 | 145 萬元 | 62,125 元 | 708 萬元 |
| 桃園市 | 145 萬元 | 60,151 元 | 705 萬元 |
| 臺中市 | 134 萬元 | 57,509 元 | 579 萬元 |
| 新竹市、新竹縣 | 109 萬元 | 54,303 元 | 578 萬元 |
臺北市住宅及都市更新中心 115 年 8 月 26 日的景豐 1 區及力行社宅招租公告，寫的也是 178 萬元、72,604 元與 992 萬元，和內政部附表一致。不過依同一標準第 6 條，縣市政府可以在這個範圍內自訂所得標準，像臺中市辦法就寫「住宅處公告之標準」，所以申請前一定要以當期招租公告的數字為準。
自己試算時，最常算錯的是「每人每月平均所得」。算法是全家年所得除以家庭人數再除以 12。舉例：一家 3 口住臺北，家庭年所得 150 萬元，每人每月約 41,667 元，兩項都低於臺北門檻；但如果是單身、年所得 90 萬元，每人每月就是 75,000 元，雖然年所得遠低於 178 萬元，每人每月卻超過 72,604 元而不符資格。單身或小家庭要特別注意這一關。
各縣市自己興辦的社宅適用各自的出租辦法，條文差異不小。以下依各縣市法規原文整理，同一個人在不同縣市申請，結果可能不一樣：
| 項目 | 臺北市 | 新北市 | 桃園市 | 臺中市 | 新竹市 |
|---|---|---|---|---|---|
| 年齡 | 已成年 | 有完全行為能力 | 年滿 18 歲 | 成年 | 年滿 20 歲（條文未修） |
| 設籍或在地需求 | 設籍，或未設籍但在當地就學就業 | 設籍，或在當地就學就業 | 設籍，或有就學就業具體事實 | 設籍，或未設籍但在當地就學就業 | 設籍，或在當地就學就業 |
| 家庭成員不得有自有住宅的範圍 | 臺北、新北、基隆、桃園 | 新北、臺北、桃園、基隆 | 基隆、臺北、新北、桃園、新竹市、新竹縣 | 臺中、彰化、苗栗、南投 | 新竹市、新竹縣 |
| 保證金 | 2 個月租金 | 不超過 2 個月租金 | 1 至 2 個月租金 | 2 個月，關懷戶 1 個月 | 2 個月租金 |
| 每期租期 | 最長 3 年 | 3 年 | 3 年 | 3 年 | 最長 3 年 |
| 一般戶合計最長 | 6 年 | 6 年 | 6 年 | 6 年 | 6 年 |
| 弱勢身分合計最長 | 12 年 | 12 年 | 得酌予延長 | 12 年 | 12 年 |
| 法規版本 | 112/10/27 | 110/10/13 | 113/07/11 | 114/04/01 | 110/01/27 |
資料來源：臺北市社會住宅出租辦法、新北市社會住宅承租辦法、桃園市社會住宅出租辦法、臺中市社會住宅出租辦法、新竹市社會住宅出租辦法。新竹縣目前沒有查到縣府自訂的社會住宅出租辦法，縣內由住都中心興辦的中央社宅，適用內政部辦法。
從表上可以看出幾個北中部特有的眉角：
住宅法第 25 條要求中央「斟酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情，訂定分級收費原則」，各縣市辦法也都規定租金不得逾市場租金水準。實際上每一處社宅的租金都寫在招租公告裡，不同案場、房型差很多。以臺北市 115 年 8 月公告的景豐社會住宅 1 區為例，臺北市採「分級租金補貼」，依家庭每人每月所得分成 4 種付法：
| 所得級距（115 年） | 條件 | 一房型 17 坪實付月租（含管理費） |
|---|---|---|
| 第一階 | 承租人本人具臺北市低收入戶或中低收入戶資格 | 8,614 元 |
| 第二階 | 家庭每人每月未達 31,116 元（最低生活費 1.5 倍） | 14,688 元 |
| 第三階 | 家庭每人每月 31,116 元以上、未達 51,860 元 | 16,740 元 |
| 不補貼（定價） | 家庭每人每月 51,860 元以上、72,604 元以下 | 19,740 元（含管理費 2,540 元） |
資料來源：臺北市住宅及都市更新中心景豐 1 區、力行社宅招租公告附件 2。同一份公告也寫明：租約起始日承租人未設籍臺北市，或家庭成員未設籍臺北市，不予補貼，以定價收租；入住後如果取得低收或中低收資格、家庭所得或成員變動，可以申請調整租金，但以所得變動為由一年限 1 次。
看懂這張表有兩個實用結論。第一，所得越低，社宅越划算，第一階一房型每月比定價少 11,126 元。第二，不補貼的定價戶每月要付將近 2 萬元，對單身上班族來說不一定比外面便宜，申請前可以先拿想住區域的市場行情比一比。其他縣市也有各自的租金公告，內政部另在推動全國的「社會住宅租金分級收費原則」，各案實際租金請以當期公告為準。
社會住宅申請不是隨時可以送件，而是要等各案場的招租公告。依內政部辦法，受理期間自公告期滿次日起「不得少於三十日」。以臺北景豐、力行社宅為例，申請期限是 115 年 8 月 31 日到 9 月 14 日，預定 10 月 15 日抽籤，力行預計 115 年 12 月入住、景豐預計 116 年入住。一般流程如下：
抽中之後別急著退掉現在的租屋。臺北這期公告中，抽籤到入住隔了 2 個月以上，景豐甚至要到 116 年，入住時程還「待確認後另行公告」。現住租約到期日最好和社宅入住日對齊，避免兩邊都要付房租。
有。住宅法第 4 條在 115 年 3 月 4 日修正後，規定社宅以縣市轄區計算，至少 40% 出租給經濟或社會弱勢者、至少 20% 出租給新婚 2 年內或育有未成年子女的婚育家庭，另提供一定比率給未設籍但在當地就學、就業的人；婚育家庭申請數不足 20% 時，剩餘名額不受限制。
弱勢身分要先通過所得與財產門檻，再符合下列 13 類之一：低收入戶或中低收入戶、特殊境遇家庭、育有未成年子女 2 人以上、於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家且未滿 25 歲、65 歲以上老人、家庭暴力或性侵害受害者及其子女、身心障礙者、感染 HIV 或罹患 AIDS 者、原住民、災民、遊民、因懷孕或生育而遭遇困境的未成年人，以及其他經主管機關認定者。
實務上各案場會把戶數分配給不同身分別。以臺北景豐 1 區為例，招租 84 戶中，低收入戶 9 戶、其他特殊情形身分戶 23 戶、婚育戶 18 戶、設籍本市市民戶 12 戶、未設籍但在臺北就學就業 4 戶。婚育戶依未成年子女人數多寡排序；另外婚育戶以外的申請人，同戶籍有 2 名以上 0 至 6 歲子女（含胎兒）時，抽籤可以有 2 支籤。弱勢身分如果符合，申請時記得選對身分別，比一般戶多一層機會；相關生活補助可參考中低收入戶生活補助與身心障礙者生活補助。
這是多數社會住宅申請教學沒有寫清楚的部分。依內政部辦法第 9 條與各縣市辦法，簽約時要一次繳清保證金加第一個月租金，保證金多為 2 個月（中央辦法寫「不超過二個月」，桃園為 1 至 2 個月，臺中關懷戶 1 個月）。臺北這期公告寫的是「相當 2 個月實際負擔租金之保證金」。以景豐 1 區一房型 17 坪的實付月租試算：
| 級距 | 實付月租 | 保證金（2 個月） | 簽約時合計（保證金＋首月） |
|---|---|---|---|
| 第一階 | 8,614 元 | 17,228 元 | 25,842 元 |
| 第二階 | 14,688 元 | 29,376 元 | 44,064 元 |
| 第三階 | 16,740 元 | 33,480 元 | 50,220 元 |
| 定價 | 19,740 元 | 39,480 元 | 59,220 元 |
上表以公告的實付租金（含管理費）試算，保證金實際計算基準以簽約通知為準。除此之外還有幾筆錢要算進去：
另外，臺北公告註明保證金在租期內「不因分級租金補貼調整而辦理差額保證金之補繳（或退款）」，也就是說入住後級距改變，保證金不會跟著多退少補。建議抽中後就先把這筆一次性支出列成清單，提早 1 到 2 個月準備。
社宅租金比較便宜，相對的管理也比較嚴格。依住宅法第 38 條，承租人有下列情形，經營管理者可以隨時終止租約收回住宅：
欠租也會出事：內政部辦法第 13 條規定，遲付租金總額達 2 個月租金，經相當期限催告仍不支付，可以終止租約。被終止之後的懲罰各縣市不同：桃園市 2 年內不得申請社會住宅，臺中市 3 年內不得申請承租，也不得當共同居住者。如果是收入突然中斷繳不出房租，與其拖欠，不如先申請調整分級租金或查詢政府急難救助金，保住住處比什麼都重要。
租期屆滿要續租，也要在期限內提出：中央辦法是租賃期限屆滿 30 日前申請，臺中是租期屆滿前 2 到 3 個月內申請。臺北景豐公告也提醒，屆期未申請續租或續租未獲核准，租賃關係在期限屆滿時消滅，不能主張不定期租賃。
社會住宅申請被判不合格，多半不是條件差太多，而是細節沒注意。依各縣市辦法與臺北這期招租公告，送件前可以逐項檢查：
臺北這期公告也開放申請期間內線上撤案，次數上限 3 次，超過要在受理截止日前遞撤案申請書。發現資料填錯時，與其等審查被剔除，不如在截止前撤案重送。
社會住宅和租金補貼的所得門檻不一樣。依住宅補貼對象一定所得及財產標準附表二，115 年度租金補貼的每人每月所得上限是最低生活費 2.5 倍，比社宅的 3.5 倍低：
| 縣市 | 社宅每人每月上限（3.5 倍） | 租金補貼每人每月上限（2.5 倍） |
|---|---|---|
| 臺北市 | 72,604 元 | 51,860 元 |
| 新北市 | 62,125 元 | 44,375 元 |
| 桃園市 | 60,151 元 | 42,965 元 |
| 臺中市 | 57,509 元 | 41,078 元 |
| 新竹市、新竹縣 | 54,303 元 | 38,788 元 |
依這兩條線，可以這樣思考：
熱門案場申請人數常常遠多於戶數，沒抽到是常態，可以照這個順序安排：
想把居住成本降下來的人，也可以看看自己是否符合購屋相關的自購住宅貸款利息補貼或青年安心成家貸款；家中有新生兒的家庭，可參考育兒費用與補助整理。
從前面的試算可以看到，抽中一房型社宅簽約時要先拿出 2.5 萬到 6 萬元，再加上搬家與舊屋押金尚未退還，短期現金缺口可能更大。建議依這個順序處理：
特別提醒兩件事。第一，社宅是公開抽籤或評點，沒有任何人可以「保證中籤」或「代辦插隊」，收費代辦優先資格、要求先匯款的說法都要提高警覺，可參考貸款詐騙辨識。第二，私人借貸約定利率依民法第 205 條「超過週年百分之十六者，超過部分之約定，無效」，遇到以日計息、要求押證件的借款要立刻停止，延伸閱讀如何判斷高利貸與缺錢時的合法管道整理。更多政府住宅與生活補助，整理在最新政府貸款補助專區。
共同條件是已成年、在當地設籍或在當地就學就業、家庭成員在規定縣市範圍內無自有住宅、家庭年所得低於當地50%分位點且每人每月不超過最低生活費3.5倍，以及不動產與動產低於限額、未享有其他住宅補貼。
依內政部115年度標準與臺北市115年8月招租公告，家庭年所得須低於178萬元，每人每月平均所得不超過72,604元，家庭不動產價值須低於992萬元。
可以。臺北市社會住宅出租辦法規定未設籍臺北市但在臺北就學、就業有居住需求者也能申請，但入住後若承租人或家庭成員未設籍臺北市，不適用分級租金補貼，要以定價繳租金。
如果父母屬於你的家庭成員就不行。桃園市社會住宅出租辦法規定家庭成員在基隆市、臺北市、新北市、桃園市、新竹市及新竹縣內均無自有住宅才符合資格，範圍比臺北、新北更廣。
北中部各縣市多為每期3年、合計最長6年；符合經濟或社會弱勢身分者，臺北、新北、臺中、新竹市與中央社宅可延長到合計12年，桃園市則規定得酌予延長。
通常要一次繳保證金加第一個月租金，保證金多為2個月租金，桃園為1至2個月、臺中關懷戶為1個月。以臺北景豐社宅一房型17坪為例，依所得級距簽約時約需25,842元到59,220元，公證費另由雙方各付一半。
住政府直接興建的社會住宅不能同時領租金補貼。住包租代管型社宅的人可以申請租金補貼，但要切結放棄包租代管的租金補助，兩者只能擇一。
先確認是否列入候補名冊，新北市候補有效期3年、臺中市1年；沒抽到期間可以評估申請租金補貼或洽詢包租代管，但下次申請社宅前要先確認當期公告對已領租金補貼者的規定，並持續追蹤下一期招租公告，臺北市也可以先到社宅統一登記平台登記。
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