導言
- 看懂【預售屋貸款】怎麼跑，避免用簽約時的條件誤判結果。
- 釐清交屋前銀行在看什麼，提早發現【成數與資金缺口】風險。
- 整理【常見卡關情況】與【事前準備重點】，把變數降到最低。
很多人買屋，都是因為前期付款比較輕鬆，簽約時不用馬上背房貸，看起來壓力小不少。
但實際上，真正的關卡往往不是在簽約，而是在【準備交屋】、【要辦貸款】的時候。
不少北部的購屋人都是到了這個階段，才發現貸款成數跟當初想的不一樣，甚至遇到銀行卡關。
原因可能是【信用】、【鑑價】、【建商狀況】，或是政策變動，跟收入高不高不一定有直接關係。
也因為這樣，比起一開始就期待能貸到幾成，更重要的是先搞懂預售屋貸款【實際流程怎麼跑】、【銀行會注意什麼】、【哪些地方最容易出問題】。
這篇文章會帶你從流程開始看清楚，幫你在交屋前少踩幾個雷。
很多人聽到「預售屋貸款」，會以為買預售屋就是先跟銀行借錢再慢慢繳，但實際上並不是這樣。
預售屋在施工期間，銀行通常不會真的撥款，你前期繳的【訂金】、【頭期款】與【工程款】，幾乎都是用自己的錢在撐。
真正的「預售屋貸款」，是在【房子完工】、【準備交屋】前後，銀行才會重新審核你的條件，確認【房屋價值】、【個人信用】與【還款能力】，最後才決定【要不要放款】、【能貸幾成】。
也就是說，貸款不是簽約時就定案，而是到最後一刻才真正見真章。
這也是為什麼不少人會有「前面都很順，怎麼交屋時才出問題」的感覺。
預售屋貸款本質上，是一種延後確認結果的貸款型態，中間只要【市場】、【政策】或【個人條件】出現變化，最後的核貸結果就可能和當初預期不一樣。
很多人會誤會，覺得【預售屋貸款】跟【一般房貸】差不多，只是晚一點撥款而已，但實際上流程節奏完全不同。
下面這張表，先幫你把從【簽約】到【撥款】的關鍵階段整理出來：
不少預售屋貸款在前面幾年，看起來都跑得很順，【工程照走】、【錢照繳】，讓人很容易放下心。
但一到交屋前，銀行開始【算成數】、【抓鑑價】、【確認資金夠不夠】，這時候才會發現，有些事不是自己想得那麼簡單。
也難怪很多狀況都是到最後才出現，因為預售屋貸款本來就是拖到交屋前，銀行才一次把所有條件攤出來審。
很多人會以為，對保只是去銀行【簽文件】、【走個流程】，但實際上，對保是預售屋貸款裡最關鍵的一關。
【能不能順利撥款】、【最後可以貸到幾成】，幾乎都是在這個階段才真正拍板定案。
和一般房貸不同，預售屋貸款往往隔了好幾年才正式審核，銀行在對保時，會重新檢視你「現在的狀態」，而不是當初簽約時的條件。
從實務來看，銀行主要會看下面幾個重點：
也因為這樣，辦理預售屋貸款時，對保並不是早點簽完就好，而是要先想清楚：如果【成數比預期低】、【需要補差額】，自己是否承受得起。
只用「一定能貸到某個成數」來規劃資金，風險往往會全部集中在交屋前一次爆開。
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很多人買預售屋時，心裡都會先抓一個數字來算，例如「大概可以貸到 8 成」，然後再用這個前提去規劃【頭期款】與【資金配置】。
但實務上，預售屋貸款的成數，真的很少能在簽約時就完全確定。
最常見的幾個原因，其實都集中在交屋前才會發生：
也因此，預售屋貸款成數縮水，很多時候不是誰做錯什麼，而是原本就存在的變數，拖到交屋前才一次顯現。
如果資金規劃完全建立在「一定能貸到某個成數」上，風險往往會集中在最後一關。
走到這一步，其實很多人心裡都會開始不安，因為發現一件事：預售屋貸款出問題的時候，通常不是單一原因，而是幾個狀況一起出現。
從實務經驗來看，交屋前最常見卡關的，大概會落在下面這幾種情況：
這些狀況單看一個，可能覺得還好，但只要同時發生兩項以上，預售屋貸款就很容易卡住。
如果已經知道預售屋貸款的變數多半集中在交屋前，那重點其實就很單純了：不要等問題發生才處理，而是先把風險拆開來看。
從實務角度來說，真正有效的預防方式，通常不是多問幾家銀行，而是先把下面幾件事想清楚。
預售屋貸款真正穩不穩，關鍵不在於一開始談到多漂亮的條件，而在於交屋前這段時間，自己能不能承受條件變動的空間有多大。
只要先把這些風險攤開來想，交屋時遇到突發狀況，也比較不會被打得措手不及。
很多購屋人回頭看預售屋貸款，心裡其實都有同一個疑問：「前面明明都很順，怎麼偏偏卡在最後？」
【工程照跑】、【款項照繳】，銀行也沒有特別提醒風險，很容易讓人以為一切已經定案；但實際上，預售屋貸款的關鍵審核，本來就不是一路同步進行。
尤其在北部的房市，【房價高】、【成數落差空間小】，只要一點點條件變化，影響就會被放大。
真正影響結果的，像是【交屋時的鑑價】、【實際貸款成數】、【銀行當下的放款狀況】，幾乎都是集中在交屋前才一次攤開來看；只要成數比預期少一點，或是撥款時間往後延一點，資金壓力就會立刻浮現。
也因此，預售屋貸款真正該準備的，不只是流程，而是如果結果沒有那麼順，自己撐不撐得住；當所有壓力集中在交屋前才出現，臨時補救的空間往往也不多。
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不行。簽約時銀行多半只能給初步評估，真正的預售屋貸款成數會等到交屋前重新審核，【房屋鑑價】、【信用狀況】與【當下政策】都可能影響結果，與當初預期不一定相同。
會，而且影響不小。【信貸】、【車貸】、【卡費循環】，都可能讓銀行在對保時重新計算還款能力，進而調整預售屋貸款成數，甚至影響是否核准。
因為銀行是用交屋當下的鑑價來計算，而不是當初的簽約價。
只要鑑價低於預期，或是銀行放款條件收緊，成數自然就會被壓低。
不一定。若是銀行【臨時調整政策】或【對建案轉趨保守】，預售屋貸款條件可能一次收緊。
交屋前多了解其他銀行的承作方向，會比較有備案空間。
一旦進入交屋階段，銀行條件多半已定，調整空間有限；若【成數不足】或【撥款卡關】，確實可能影響交屋時程。
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